Một vạn câu hỏi vì sao: DRH

Một công ty BĐS không có gì để ghi vào bio :)))

Do bận bịu với dự án khác nên dù bắt đầu viết bài này từ đầu tháng 3 nhưng mãi đến tận tháng 4 mình mới có thể hoàn thiện nó. Vì vậy, một số thông tin trong phần thông tin chung bị sai (do cổ phiếu đã phát hành thêm). Mình không sửa mà để nguyên thông tin do chúng không quá quan trọng.

• Thông tin chung

• Sức khoẻ tài chính & Kết quả kinh doanh

Báo cáo tài chính được kiểm toán bởi EY, với ý kiến kiểm toán là hoàn toàn đồng ý.

1. Tài sản:

Tổng tài sản vào Q4/2021 là 2600 tỷ và chất lượng tài sản theo mình đánh giá là khá. Tài sản nằm chủ yếu ở các hạng mục:

• Phải thu ngắn hạn khác (706 tỷ): gồm 336 tỷ phải thu từ dự án Metro Valey và Lạc Việt Resort và phải thu từ hợp đồng hợp tác với DLand (cty phân phối độc quyền của Tân Hoàng Minh) trong các dự án Lạc Việt Resort, Central Garden và KDC hồ Sông Mây.

• Hàng tồn kho (853 tỷ): 400 tỷ cho mỗi dự án Metro Valley và Aurora.

• Đầu tư tài chính dài hạn (693 tỷ): khoản đầu tư vào KSB.

2. Nợ:

Tổng nợ vào Q4/2021 là gần 1800 tỷ nhưng chất lượng nợ là rất tốt:

• Người mua trả tiền trước (1013 tỷ): chiếm 57% tổng nợ và là một con số rất đáng để kỳ vọng trong tương lai.

• Nợ ngắn hạn (442 tỷ): không có nợ dài hạn và nợ/VCSH chỉ là 51%.

3. Kết quả kinh doanh & Lưu chuyển dòng tiền

• Doanh thu 2021 giảm mạnh do tác động của dịch bệnh.

• Lưu chuyển tiền từ hoạt động kinh doanh âm (2 năm liên tiếp).

* Phần lưu chuyển dòng tiền mình khá kém nên không thấy được nhiều insight.

• Triển vọng tương lai & Rủi ro

Cách đây nửa năm trong sự manh nha của sóng bất động sản, mình có phân tích (và ăn khá đẫm) cổ phiếu CKG. So với CKG, DRH có con số tài chính và kinh doanh tốt hơn dù chất lượng dự án thì mình đánh giá cao CKG hơn. DRH, theo cảm nhận cá nhân mình, có yếu tố lái mạnh mẽ hơn rất nhiều; CKG có đường đi chuẩn kỹ thuật và dễ thở hơn DRH, ban lãnh đạo nghe chừng cũng uy tín hơn. Về mặt công bố thông tin CKG cũng minh bạch và rõ ràng hơn rất nhiều. Điển hình như thông tin về những dự án mà công ty đang phát triển, việc tìm kiếm thông tin dự án, tiến độ, pháp lý, doanh số của CKG là dễ dàng hơn so với DRH (cũng có thể do khả năng tìm kiếm của mình chưa tới).

Điểm qua các dự án của DRH:

1. D'Vela - Quận 7, TP.HCM:

• Quy mô: 2800m2 - 168 căn hộ, 82 office-tel, 9 shop-house

• Tiến độ: đã bàn giao

• Pháp lý: đã bàn giao sổ hồng (báo viết thế, bàn giao thật chưa thì chịu)

• Doanh thu: đã thực hiện

2. Central Garden - Bình Dương:

• Quy mô: 2.6 hecta - 142 căn biệt thự ??? (hình như chỉ là xây dựng hạ tầng rồi phân lô bán nền)

• Tiến độ: đã bàn giao

• Pháp lý: đã bàn giao sổ hồng (các lô bán lại đã thấy có ảnh sổ hồng)

• Doanh thu: đã thực hiện gần hết

3. Metro Valley (Symbio Garden) - Quận 9, TP.HCM:

• Quy mô: 3.4 hecta - 43 căn shop-house, 94 căn nhà phố

• Tiến độ: đang hoàn thành thủ tục pháp lý và dự kiến bàn giao một phần quý IV/2021

• Pháp lý: đã phê duyệt quy hoạch 1/500

• Doanh thu: 400 tỷ hàng tồn kho, người mua trả tiền trước là bao nhiêu thì chịu

4. Aurora Residences - Quận 8, TP.HCM:

• Quy mô: 5400m2 - 445 căn hộ, 32 office-tel, 9 shop-house

• Tiến độ: đã xây dựng đến tầng 25, dự kiến bàn giao quý IV/2021

• Pháp lý: đã có giấy phép xây dựng

• Doanh thu: 400 tỷ hàng tồn kho, người mua trả tiền trước là bao nhiêu thì chịu

5. Lạc Việt Resort và Hồ Sông Mây:

• Cả hai đều được cân nhắc rút vốn đầu tư, khoản phải thu trong báo cáo có thể là do hai dự án này.

Về chất lượng dự án, có vẻ DRH chỉ ở mức tàm tạm. Triển vọng tương lai đến chủ yếu từ khoản người mua trả tiền trước lớn, book lợi nhuận từ 2021 và tăng trưởng của KSB với gói đầu tư công đầu năm 2022.

• Phân tích kỹ thuật

DRH vừa leo núi và đổ đèo theo sóng BĐS của A7 vào cuối năm 2021 và hiện tại đang tích luỹ. Từ lúc bắt đầu viết bài này cho đến lúc publish thì DRH cũng đã tăng lại được 1 quãng kha khá (do hiệu ứng phát hành thêm) và hiện tại cũng gặp áp lực chốt lời khá lớn.

• Kết luận:

DRH chắc chắn không phải cổ phiếu tích sản (do sự thiếu ổn định trong kinh doanh, yếu tố đầu cơ khá cao, niềm tin vào BLĐ không lớn). Nhưng về trung hạn 6 - 12 tháng, DRH mang trong mình tiềm năng tăng giá khá lớn.